Tháo gỡ "nút thắt" định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi định giá quỹ đất dự án BT của Bộ Tài chính hứa hẹn sẽ giải quyết dứt điểm những xung đột pháp lý, tạo động lực cho các dự án hạ tầng.

Trong cơ chế thực hiện dự án Build-Transfer (BT), việc xác định giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư luôn là vấn đề nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp. Hiện nay, Bộ Tài chính đang rốt ráo đề xuất sửa đổi quy định về định giá quỹ đất nhằm đồng bộ hóa giữa pháp luật về đối tác công tư (PPP) và pháp luật đất đai, đảm bảo tính công bằng và sát thực tiễn hơn.

Xung đột pháp lý: “Điểm nghẽn” trong định giá quỹ đất BT

Vấn đề cốt lõi nằm ở sự thiếu đồng nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP lại “bỏ ngỏ”, chưa có quy định về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT.

Sự vênh nhau này tạo ra một nghịch lý: Nhà đầu tư thực hiện dự án nhưng lại gặp khó khăn trong khâu thu hồi vốn thông qua quỹ đất đối ứng. Điều này không chỉ gây lúng túng cho các cơ quan quản lý địa phương mà còn khiến doanh nghiệp e ngại khi rót vốn vào các dự án hạ tầng trọng điểm.

Giải pháp từ Bộ Tài chính: Minh bạch hóa chi phí hạ tầng

Để xử lý dứt điểm, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng vào giá trị quỹ đất thanh toán. Theo đó, nếu quỹ đất dự kiến thanh toán chưa có hạ tầng nhưng lại phải áp dụng giá đất trong bảng giá (vốn đã bao gồm chi phí hạ tầng) hoặc giá từ khu vực tương tự, thì nhà đầu tư sẽ được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng tương ứng.

Điểm mấu chốt về kỹ thuật: Chi phí được khấu trừ sẽ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Đây là cơ sở định lượng khách quan, giúp loại bỏ tính cảm tính trong việc định giá.

Tiêu chí xác định “vị trí tương tự” – Bài toán hóc búa cho địa phương

Một trong những vướng mắc lớn nhất mà các tỉnh như Bắc Ninh đang gặp phải là khái niệm “khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”. Trong thực tế, rất khó để tìm được hai mảnh đất hoàn toàn giống nhau về mọi mặt. Để cụ thể hóa, Dự thảo Nghị quyết mới đề xuất các tiêu chí xác định như sau:

• Mục đích sử dụng: Phải cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
• Chỉ tiêu kỹ thuật: Tương đương về mật độ, chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ.
• Mức độ hoàn thiện: Tương đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Phạm vi địa lý: Ưu tiên trong cùng đơn vị hành chính cấp xã, sau đó mở rộng ra cấp tỉnh.

Trong trường hợp không tìm thấy vị trí tương tự dù đã rà soát cấp tỉnh, phương án cuối cùng sẽ là sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực có cùng mục đích sử dụng.

Góc nhìn chuyên gia và kiến nghị từ doanh nghiệp

Mặc dù đề xuất của Bộ Tài chính được đánh giá là bước tiến lớn, nhưng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và các địa phương vẫn còn những quan ngại sâu sắc:

Thứ nhất, về tính chính xác: Sở Tài chính Bắc Ninh cho rằng việc chỉ cần đáp ứng “một trong các điều kiện” có thể là quá lỏng lẻo. Để phản ánh sát thực giá trị, cần yêu cầu kết hợp nhiều tiêu chí thay vì chọn lọc đơn lẻ.

Thứ hai, về rủi ro tài chính: VCCI cảnh báo việc áp dụng “giá đất cao nhất” khi không tìm thấy vị trí tương tự có thể trở thành một “vùng an toàn” cho cán bộ quản lý để tránh rủi ro thất thoát tài sản nhà nước, nhưng lại đẩy gánh nặng tài chính lên vai doanh nghiệp. VCCI kiến nghị cần có cơ chế thẩm định độc lập và sử dụng các phương pháp định giá linh hoạt hơn theo pháp luật đất đai.

Lời kết và Insight chuyên môn

Việc điều chỉnh quy định định giá quỹ đất BT không đơn thuần là sửa một dòng chữ trong Nghị định, mà là thay đổi tư duy quản lý: từ việc áp đặt khung giá sang định giá dựa trên giá trị thực tế. Nếu không giải quyết được bài toán khấu trừ chi phí hạ tầng, các dự án BT sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng “đắp chiếu” vì nhà đầu tư không thấy được phương án thu hồi vốn khả thi.

Bài học cho nhà đầu tư: Trong bối cảnh pháp luật đang chuyển dịch, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý khâu lập báo cáo nghiên cứu khả thi, chi tiết hóa các hạng mục hạ tầng và lưu trữ hồ sơ suất vốn đầu tư để có cơ sở đối soát khi thực hiện khấu trừ sau này.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Theo bạn, việc áp dụng “giá đất cao nhất” khi không tìm thấy vị trí tương tự có thực sự công bằng cho doanh nghiệp? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn dưới phần bình luận hoặc gửi email cho chúng tôi để cùng thảo luận.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao cần khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi định giá quỹ đất BT?Vì thực tế nhiều quỹ đất thanh toán chưa có hạ tầng nhưng lại bị áp giá của những khu vực đã hoàn thiện hạ tầng, dẫn đến việc định giá cao hơn giá trị thực và gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Tiêu chí nào được dùng để xác định “vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”?Bao gồm: cùng mục đích sử dụng đất, tương đương về chỉ tiêu mật độ/diện tích, tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật/xã hội và ưu tiên khoảng cách gần trong cùng cấp xã hoặc tỉnh.

VCCI kiến nghị điều gì về việc áp dụng “giá đất cao nhất”?VCCI đề nghị thay thế việc áp cứng giá cao nhất bằng các phương pháp định giá linh hoạt khác để tránh rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và hạn chế việc lạm dụng quy định để né tránh trách nhiệm quản lý.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao cần khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi định giá quỹ đất BT?

Vì thực tế nhiều quỹ đất thanh toán chưa có hạ tầng nhưng lại bị áp giá của những khu vực đã hoàn thiện hạ tầng, dẫn đến việc định giá cao hơn giá trị thực và gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Tiêu chí nào được dùng để xác định “vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”?

Bao gồm: cùng mục đích sử dụng đất, tương đương về chỉ tiêu mật độ/diện tích, tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật/xã hội và ưu tiên khoảng cách gần trong cùng cấp xã hoặc tỉnh.

VCCI kiến nghị điều gì về việc áp dụng “giá đất cao nhất”?

VCCI đề nghị thay thế việc áp cứng giá cao nhất bằng các phương pháp định giá linh hoạt khác để tránh rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và hạn chế việc lạm dụng quy định để né tránh trách nhiệm quản lý.