Chiến lược mới của các ông lớn bất động sản: Ưu tiên quản trị và dòng tiền

Các doanh nghiệp bất động sản đang thực hiện bước chuyển mình quan trọng khi thay đổi chiến lược từ chạy theo tăng trưởng nóng sang củng cố nền tảng tài chính và quản trị bền vững.

Thay vì mải miết mở rộng quy mô bằng đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước, thị trường địa ốc đang chứng kiến một làn sóng thay đổi tư duy sâu sắc. Các doanh nghiệp đầu ngành hiện nay đang tập trung vào ba trụ cột cốt lõi: kỷ luật tài chính, làm sạch pháp lý và tối ưu hóa dòng tiền để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới minh bạch hơn.

Sự phân hóa chiến lược: Từ phục hồi đến chủ động bứt phá

Mỗi doanh nghiệp lớn đang lựa chọn một lộ trình riêng biệt tùy thuộc vào sức khỏe tài chính và vị thế hiện tại trên thị trường.

Novaland: Tập trung tái thiết và ổn định vận hành

Sau giai đoạn đầy biến động, Novaland đang bước vào chương mới với triết lý thận trọng hơn. Theo chia sẻ từ ông Bùi Thành Nhơn, Nhà sáng lập Tập đoàn, doanh nghiệp đang hướng tới sự phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nhanh bằng mọi giá. Mục tiêu doanh thu năm nay đạt 22.715 tỷ đồng, nhưng đáng chú ý là lợi nhuận sau thuế dự kiến chỉ ở mức 1.852 tỷ đồng – một con số cho thấy sự ưu tiên cho tính ổn định so với biên lợi nhuận đột biến.

Ông Dương Văn Bắc, Tổng giám đốc Novaland, nhấn mạnh lộ trình cho năm 2026 sẽ xoay quanh việc: bàn giao sản phẩm để ổn định dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn để tái thiết năng lực tài chính và nâng cấp chuẩn mực quản trị minh bạch nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ.

Phát Đạt: Chiến lược “mở khóa” chu kỳ tăng trưởng mới

Khác với sự thận trọng của Novaland, Phát Đạt đang thể hiện sự chủ động thông qua việc tối ưu hóa danh mục dự án. Doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 8.830 tỷ đồng với lợi nhuận sau thuế tăng trưởng mạnh mẽ 69% so với năm trước. Điểm nhấn trong chiến lược của Phát Đạt là ưu tiên chuyển nhượng dự án để thu hồi dòng tiền nhanh, thay vì chỉ tập trung bán lẻ sản phẩm. Nguồn lực này sẽ được tái đầu tư vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc tham gia đấu giá các quỹ đất tiềm năng tại Đồng Nai và TP.HCM.

Nam Long: Củng cố nền tảng và mở rộng chọn lọc

Nam Long tiếp tục kiên trì với mô hình phát triển các khu đô thị chất lượng. Chiến lược của họ là đẩy nhanh tiến độ bán hàng để khơi thông nguồn cung, đồng thời thắt chặt kỷ luật tài chính và chỉ mở rộng quỹ đất một cách có chọn lọc. Việc tăng cường hợp tác với các đối tác ngoại cũng là quân bài chiến lược để Nam Long nâng cao chuẩn mực quản trị và vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.

Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc sâu”

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một quá trình sàng lọc tự nhiên, nơi những giá trị ảo bị bóc tách để nhường chỗ cho các tài sản thực và bền vững.

• Áp lực từ chính sách và chi phí: Theo ACBS, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ và sự gia tăng của chi phí đầu vào (giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu) đang tạo ra thách thức lớn cho biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
• Sự phân hóa dòng vốn: Dòng tiền có xu hướng chảy về các doanh nghiệp lớn, có pháp lý minh bạch. Các doanh nghiệp nhỏ và yếu về tài chính sẽ gặp khó khăn cực lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
• Xu hướng bất động sản xanh: Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE Việt Nam nhận định, các chủ đầu tư buộc phải thích ứng với các tiêu chuẩn mới, đặc biệt là việc tiếp cận các nguồn vốn xanh để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Nhìn chung, kết quả kinh doanh của toàn ngành trong giai đoạn này được dự báo sẽ đi ngang, phụ thuộc lớn vào các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes. Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Chung (SGO Homes), dù áp lực ngắn hạn là hiện hữu do biến số vĩ mô (lãi suất, tỷ giá, lạm phát), nhưng đây chính là điều kiện cần để thị trường vận hành chuyên nghiệp và minh bạch hơn trong dài hạn. Cơ hội sẽ chỉ thực sự thuộc về những chủ thể có năng lực thích ứng cao và chiến lược tài chính an toàn.